上一篇文章我们让大家对河内的历史有了简单的了解，这一篇我们聊聊河内的房地产市场

在谈论房地产的时候，最重要的考量因素始终是位置，下图把河内各个区域所对应的住宅类型和定位做了一个细分，方便大家在选择投资物业的时候做个考量。

有了位置的概念，我们觉得接下来的一点要素，也是考量地产市场健康与否的关键指标：

供应量和去化率：

简而言之，就是供需关系，我们参考了知名地产研究机构的一些图标，来说明一下河内的公寓市场供需：

根据JLL的数据，自2013年以来，河内市场的公寓数量累计约为24万套，这24万套公寓中，80%以上的公寓为中端及经济适用房，对于一个常住人口800万，实际人口破千万的首都城市，对于一个人口密度高达1979人/KM²的地区（北京2018年为1313人/KM²），24万套公寓理论上显然是不够的。实际情况也确实如此，2019年河内市场总共新增37,700套公寓，总共销售了39,300套公寓。显然，2019年的河内地产市场，是供不应求的市场。

价格：

无论是自住，还是投资，价格一直都是大家关心的重要指标之一，那河内的房价到底处于什么水平呢？

我们普遍把河内的住宅市场由价格从高到低，划分为了高端（奢华）公寓，中级公寓以及经济适用房。根据Savills的数据，高端（奢华）公寓2019年的平均价格为7000万越南盾/㎡（约3000美元/㎡），中端公寓的均价为3500万越南盾/㎡（约1500美元/㎡），经济适用房的均价为2200万越南盾/㎡（约950美元/㎡）。根据两大机构的数据显示，自2013年起，中低端的房价增长率维持在3%-5%/年，高端住宅因为供应量的稀缺，增幅略高于中低端住宅，达到4%-8%/年。

出租:

大部分的看客在河内买了房，都是用作投资，那投资除了房价的稳定及增值，租金回报也是个考量因素。

根据Savills的数据，河内公寓的租金价格从US$ 13/㎡/月 – US$ 32/㎡/月不等，一般的回报率可达到5%/年以上。由于市场上的公寓处于供不应求的状态，本地买家多为改善型刚需，所以可出租的房源就整个河内市场而言不多，租住公寓的客群也多为海外派驻越南的高管，外籍人士以及越南本地的高收入群体，租客受教育程度及素质高于平均水平。

河内作为首都，也作为越南北部最知名的城市，2019年有530万外国人到访，从而也带动了当地酒店业及酒店式公寓的发展。短租也成为了众多公寓买家的选项之一。

根据Savills的数据显示，河内酒店式公寓的平均入住率达到了80%以上，即使是低端的酒店式公寓，月租金也能达到US$ 900/月（US$ 13/㎡*70平米）。

CBRE的数据也佐证了这一观点。下图中可以看到酒店式公寓的平均租金为US$30/㎡/月，且平均的入住率均在80%以上。

今天就给大家简单阐述了一下河内地产市场的三要素，希望能在投资选择上，帮助到各位看客。

关注我们的微信公众号，即可获取最新越南资讯！