掘金东南亚？不看这个你就亏了近些年，中国的房产投资者的投资目标遍布全球，美国、英国、澳大利亚、迪拜等等，但要说最抢眼的还要是东南亚的几个国家。2016年第三季度，我国已经超越美国，成为房产跨境最大的投资者。特别是东南亚国家，中国的“炒房客”大大拉动了当地的房产市场。在东南亚国家掘金，不能盲目跟随大流，每个国家的国情和发展水平不同，一不小心就容易掉进坑里，那么到底如何投资，让我们来看看有着多年海外房产投资经验的专业人士Charlie怎么解读。

Charlie Xue

首望地产创始人

从事海外房产投资行业10年以上

Q1.之前一直在做发达国家的房产，为什么现在选择转而投资东南亚？在你看来二者的区别是什么？

Charlie：我是一直在做发达国家市场的房地产，美、加、澳、日本、英国和欧洲其他国家都有涉及。虽然是发达国家，但是各个国家的基本面和衍生出的投资逻辑都有所不同，现阶段看来也都有各自需要注意的问题。

总的来说，这些发达国家的房产市场规范、法律健全、信息透明，但因为已经经历过经济快速发展的阶段，所以当下相对很难再出现房价大幅度波动。此外，这些国家通常房产估值系统健全，大部分国家都可以给海外买家贷款。单独来看英国的话，在脱欧情况下，很多前几年购入房产的客户发现，自己的房产并没有太大的变化，是一个非常稳定的保值型产品。而且大部分购买英国房产的客户，目的并不完全在于升值，更多是为了英镑类资产的沉淀和传承，也有一部分人是为子女未来出国留学或移民做打算。

东南亚各国的房产基本情况差异很大，有新加坡这种非常发达的经济体，也有老挝、缅甸这种相对比较落后的国家，但是像越南、柬埔寨、菲律宾、泰国等高速发展的国家中，孕育着非常大的投资潜力。这些国家的房产市场正在不断建立健全的过程中，因为经济的高速发展，城市化进程很快，如果选对了城市和项目，是可以像中国过去十年一样得到巨大增值的。

Q2. 未来五年东南亚房产哪里更适合投资，为什么？

Charlie：投资一个国家的房产，说到底是在投资一个国家的国运。

西方世界做梦也不会想到他们用一百年走过的发展历程，中国只需要20-30年就能全面超越。国内现在的高铁网络、道路桥梁和城市轨道交通建设的丰硕成果，是全世界有目共睹的。当然房价在这20年间也坐着火箭直冲云霄。

如果从东南亚国家里选择最具备中国这种基因的国家，我更看好越南——1亿人口的大国，开放过程吸引了大量外资；与各个国家签署了众多自贸协定，甚至与欧盟签署自贸协定，这是东南亚第一个这样做的国家。我们在当地可以明显看到日韩资本的影子，中国的投资也后来居上，占据了很大一部分份额。这样改革开放、敞开大门欢迎外资进入的态度，肯定能给本地经济注入活力，老百姓都赚到了钱才有能力买房子嘛。

我们再来看看国情：

1.越南人口的平均年龄只有不到30岁，除了年轻，越南人的勤劳和努力是东南亚其他国家的人都难以超越的。他们努力的动力很大一部分也是来源于想买房子，这一点也像极了中国人。

2.越南现在的年人均GDP收入接近2600美金，很像中国2007年的数据，并且越南的人均收入水平增长迅速。从2007年到现在中国北上深的优质房源房价翻了10倍，越南一定没有这种比率，但是现在河内新CBD带精装修按套内面积计算，房价也只有15000人民币每平米左右。但是作为一个国家的首都，很明显这样的房价是被严重低估了。

3.对海外投资者来说，投资越南最大利好就是本地强劲的需求。如果这个市场只是外资，甚至是中资在炒作，那就是击鼓传花。在越南，一个公寓项目中可供海外买家购买的比例只有30%，别墅更少，只有10%，很多项目甚至因为本地需求过于强劲，压根就没有外国人额度。另外，外国人的房产一旦转卖给本地人，就再也不能卖回给外国人了，所以每个项目里的外国人额度是越来越稀缺的。

Q3.东南亚适合投资的城市和国内的某些城市有没有相似性？分别都是哪些城市？

Charlie: 是有很多相似性的，我觉得大致用这几个维度就能做个类比：

第一，人口一定要具备大城市的数量，1000万人口以上的城市才能形成大都会，各行业人员协作和行业细分的过程中才能降低成本，实现效率最大化；

第二，城市要有新的规划来承接人口迁移，交通规划和配套设施也要跟上，老城区改造的难度很大，如果能规划出新区，高楼大厦才有“野蛮生长”的丰沃土壤——上海的浦东新区，北京的国贸就是最好的例子；

第三，开放的营商环境，让人能留也愿意留下来。越南在这方面就做的很好，多年以来的户籍制度在2019年初被彻底废除；外商投资增多之后，大学生毕业也有好的机会能留下来。这就像现在很多城市的“抢人”政策，只有留住了人才，这个城市才有未来。

Q4.选择东南亚房产时有没有什么雷区需要规避的？

Charlie:雷区确实还是有一些的，但是我觉得都可以规避，最重要的问题是调查开发商是不是有能力完成建设并且按照约定交房，别出现烂尾楼，好的开发商也能保证好的施工质量。

再有产权问题，拿越南做个例子，海外买家虽然只有50年产权，但也是能拿到产权证书的。但不是每一个项目都能拿到，所以一定要提前做好调研。

另外，投资海外房产，不管哪个国家都需要注重以下三个要素：买进成本、持有成本、转手率。买进成本和转售率好说，只要多参考当地的价格，选择本地人喜欢的项目就可以。但是持有过程中就有大学问了，租赁管理中介服务的好不好，响应是不是及时，对投资人的收益影响很大。另外因为是海外客户，管理是不是简单舒心也非常重要。我相信很多买了海外房产的人都知道如果亲力亲为管理的话是多么耗时耗力。

Q5.对于投资者来说，在选择东南亚房产时需要注重哪些因素？可不可以给一些投资建议？

Charlie: 选择东南亚房地产的时候，不要只看价格。要从该国整体的国家政策经济导向去分析，未来的经济拉动力是否足够强去保障房产的增值，以及当地人民是否有能力购买房产，也就是我们说的谁来接盘。东南亚的投资型房产一定要紧跟当地人的脚步，真正好的房子首先是本地人会买的。如果需要大规模在境外宣传造势才能卖的话，这种情况就要三思了。

Q6.新加坡一直是东南亚热门投资区域，也有了比较成熟的地产市场，在这样的情况下，如果继续投资新加坡房产，有什么优势和弊端？

Charlie: 新加坡房产很像伦敦、纽约这种城市，房价高企的前提下更多是保值。另外现在新加坡严控楼市，针对外国人的额外印花税是20%，也就是说，100万新币的房子，光是印花税就要交24万，新加坡的本地居民针对第二套和第三套房也都有不同程度的加税。说实话，我看不到除了自住之外其他的优势，弊端的话倒是不少，不涨是首当其冲，持有成本高昂紧随其后，卖的时候也是少有人想接手。

Q7.泰国是继新加坡之后一大热门投资区域，其有什么优势和弊端？

Charlie: 泰国各大城市我都去过，曼谷住过半年还算比较了解。整体来说，投资的方位上我会比较倾向于就业中心、同时也是首都的曼谷。轻轨和地铁也很重要，曼谷堵起车来那是让我这个北京人也唏嘘不已的。如果说优势的话呢就是永久产权，外国人可以买一个项目49%的房子，并且虽然单价比较贵，但是因为房间非常小（甚至有20多平米的）所以总价非常便宜。泰国现在的经济总量在东南亚仅次于印尼，泰国7000万人口，年人均GDP已经达到6500美金左右，着实不可小觑，旅游产业世界闻名，也不会缺海外买家。泰国还有养老签证，通过买房可以拿到。像普吉岛、芭提雅、清迈这些偏旅游性的城市可能更多的考虑是消费型需求，买了之后进行出租，每年有时间去住一住还是很惬意的。

弊端方面，其实我个人一直有一个怀疑，同等占地面积和容积率的房子，越南只能出200多套住宅，但是因为单户面积小在泰国能做到800甚至1000套，城市中心土地有限，之后的改善性需求买家会愿意接盘么？看到很多人抱着炒房的心情去泰国买买买，我就是想问，这些人是不是最终都找到了接手的人？还是那句话，房子这一大类资产，特别是住宅，总还是要考虑出手变现的。开盘49%的海外份额卖得相对很快，本地51%却需要卖很久，这么看的话，已经富裕起来的泰国人都不接，那接盘侠是其他的外国人？

Q8.对于近期比较火热的越南河内，其房产投资的优势是什么？有没有成型完善的地产可以推荐？

河内的优势很多呀，最重要的就是当前价格是被严重低估的。今明两年河内会有两条轻轨项目上线运营，是整个越南最快通车的，也是泛亚高铁东线的首站，因此吸引了大量的中国投资者在这周边的工业区建厂。另外日韩资本在河内大批圈地建设，最近很多都在动工，他们的眼光向来毒辣。特别是河内的CBD区域，有知名外企集中办公的写字楼、有金融街、五星级酒店、国际学校和新建成的商业综合体，目前房价在一万二人民币左右每平。

Q9.能不能根据投资者不同的需求给出一些适宜投资的地域建议，以及选择这些地方的原因是什么？

Charlie：既然你问到投资，我还是推荐越南的胡志明和河内，一南一北都是1000万人口量级的城市。河内政治资源更突出一些，更像北京；胡志明开放时间早，经贸活动更活跃，更像上海。从2015年7月海外买家可以在越南买房拿到产权开始，胡志明吸引了最多的关注。

从价格来看胡志明新CBD，2郡的首添区域新房已经达到了单价6000美金，而河内最着重发展的以Landmark 72为中心的西三环新CBD，单价只有2000美金左右，潜力可以说是非常大。另外河内的西湖区域因为惬意便捷的居住环境、大使馆区域以及规划的加成，也很适合长线投资者考虑。

今天对于东南亚房产的解读就到这里，相信各位看完之后会对东南亚房产投资有了新的认识和了解，希望能对大家有所帮助。

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